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因开发商未取得预售许可证而产生的纠纷该如何解决?

发布日期:2018/7/11 11:14:59  新闻来源:汉宇地产

 每期一案

2011113,张先生与蓝天公司签订《认购书》。其中约定:蓝天公司将其开发建设的天翔绿意123号房屋出售给张先生,房款共计1210400元,张先生应于签订《认购书》时支付定金10000元,其余购房款应于2011115付清;同时约定蓝天公司应于20111231前与张先生换签商品房买卖合同,并于20121031前交付房屋。该《认购书》同时附有该房及共用部位装修和设备标准。

嗣后,先生按期向蓝天公司交付完毕全部购房款。但蓝天公司到期未按《认购书》的约定与先生换签商品房买卖合同,亦未交付房屋。另查,蓝天公司开发建设的天翔绿意项目名称已变更为蓝天新星,蓝天新星5-19层已取得商品房预售许可证,但14层至今未取得商品房预售许可证。

为此,先生诉至法院,请求确认双方签订的《认购书》有效,并判令蓝天公司于条件具备时与其签订正式商品房买卖合同,适时交付房屋,同时承担自2012111日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。

 

法律法规

《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)

第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任(八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。

 

【汉宇分析师意见

本案的争议焦点应归纳为以下两点:

1)本案中的认购书是否有效

2)本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立

首先,本案中的《认购书》应认定为商品房买卖合同(预售合同)。就本案的具体情况来看,先生与蓝天公司所签订的《认购书》已经具体就商品房的基本状况、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期等基本内容作出明确的约定,总体形式上已经符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容。同时在认购书中,双方所约定的房款,先生已经按期全部付清,因此,也满足了司法解释第五条约定的内容,即出卖人已经按照约定接受购房款。鉴于此,本案中所涉及的《认购书》应当认定商品房买卖合同(预售合同)。

其次,由于出卖人未取得商品房预售许可证明,故其与买受人订立的商品房预售合同应当根据法律规定认定为无效合同。结合到本案中,即先生与蓝天公司签订的《认购书》无效,因而不能要求继续履行认购书。

最后,既然《认购书》已被认定无效,就应依据《合同法》的规定处理后续事项:合同没有履行的,停止履行;已经履行的,恢复原状、赔偿损失。因此蓝天公司应返还先生购房款。同时由于蓝天公司在没有取得商品房的预售许可证的情况下就与购房人签订购房合同,其违法行为导致了合同无效,因此,蓝天公司还应对张先生所受损失承担赔偿责任。

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