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陈先生夫妻的公积金余额该如何冲还贷?

发布日期:2018/7/11 11:11:45  新闻来源:汉宇地产

 【每期一案】

陈先生的太太在婚前使用纯公积金贷款购买了一套住宅且一直在使用公积金冲还贷。婚后夫妻二人想要再购置一套住房,但由于夫妻二人中已经有公积金贷款的使用记录且仍在还款中,所以此次购房只能申请纯商业贷款。鉴于夫妻二人的公积金余额较多,且此次的商业贷款利息须按照二套来执行,因此陈先生想将公积金余额年充到第二套房产的贷款中。但在最终申请年充的时候出现了问题,无法使用冲还贷。那么,究竟是哪里出了问题呢?

【政策解读】

沪公积金『200421号:《提取住房公积金归还个人住房贷款管理办法》第四条 提取还贷原则性规定:

1.   提取住房公积金用于直接归还住房贷款,不得转入相应住房贷款帐户以外的其他帐户,确保住房公积金不套现和不改变用途。

2.   提取还贷人在一个住房贷款提取还贷内,不得就其他贷款再次办理提取还贷委托。

3.   提取还贷后,借款人任须按期还款,逾期按中国人民银行的规定计收逾期违约金。

4.   办理提取还贷的委托时间与提取还贷的划款时间分离。

5.   提取还贷须优先归还住房公积金贷款,如有住房贷款逾期,应先归还逾期部分。

6.   提取用于归还住房贷款的住房公积金的金额不得复缴。

【汉宇分析师观点】

上述《提取住房公积金归还个人住房贷款管理办法》(以下简称“管理办法”)中所涉及的“借款人”、“还贷人”都是以家庭为单位进行考核的,即只要借款人、还贷人所在的家庭中的任何一方名下有房产或者有贷款存在,那么从银行或者公积金的角度就将该房产或贷款视为整个家庭所有。因此根据《管理办法》第四条第2款可知,由于陈先生的太太目前已经在使用公积金冲还贷,所以陈先生是不能就其他贷款再次办理提取还贷委托的。

后来,陈先生也提出过是否可以暂停太太的公积金冲还贷以便冲还此次购买的二套房。但这种做法同样不符合《管理办法》第四条第5款的规定,提取还贷须优先归还住房公积金贷款,如有住房贷款逾期,应先归还逾期部分。

从上述分析中可以得出一个简单的规则,即一个家庭正在使用中的公积金(无论是贷款还是冲还贷)只能用于同一套住房,不可重复提取、不可拆分使用直至缴清。因此建议陈先生夫妻可以将两人的公积金共同冲还太太名下购买的第一套房屋,以便尽快结清第一套房产的纯公积金贷款;此后再将两人的公积金余额绑定到此次购买的二套房中进行冲还贷。

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