人民币还未升值 明年第二季度起市场乐观

　　2007年即将过去，历史的长河又将在新年的钟声中谱上绚丽的一笔。这一年中国的地产业风起云涌：“整治群租乱象”、“严打捂盘惜售”、“开征土地使用税”、“5次加息10次提高央行存款储备金率”、“44亿成就163地块新地王”，等等，都让这一年浮躁的有些不安定。 年关将近，各种主题论坛、专家、开发商、媒体一个也没闲着。搜房网年度大盘点“2007房地产人气榜”也已在近日启动。以下是上海汉宇房地产董事总经理施宏睿先生主题发言。

房价大涨小回

　　在香港确实也看到，从70、80年代的房价到今天，如果总的来说，十年后的今天， 98年的金融风暴过去了，到今年的07年，70%的房价跳过97年的高峰，有20%已经超过了97年当时的高峰价。我们相信一点，太阳下真的没有新的事物，很多都是历史的转变。我记得07年我们最大的想法，如何判断未来的房价，我们拿了一个过去80年代日本的例子，一直作为我们中国现在房地产市场的警惕。

　　在80年代，整整的十年，日本的经济无论房地产或者是所有的行业，很多都出现了经济泡沫破灭，80年代整个十年里面，日本是进入一个经济最高峰，它的汇率在三年里面上涨了3倍，所有的房地产汇率上涨了3.5倍，所有的股票值全部上涨平均是4倍，最后美元从1块钱进日本到十年后它走，从最少获利1.5，最高达到12倍，然后资金往外移，最后泡沫破裂，最后恶果是日本人自己接受。

　　站在最前线，看待05-08年的变化，05年3月份出完政策以后，市场房地产价格下跌了27.88%，原因是07年1-3月就已经上涨了40%，一个短短两个月，当时我还记得，以世茂滨江为例，过完年它就变成了3.8万。从07年最近一个季度和今年出台的政策，07年个别楼盘又上涨了60%，以一些项目为例，年初1.8万，3月份成交价3.8万，最近又调到3.2万，我们不能说它又下跌了30%，但是实际上它还是上涨了60%。

　　我们现在整个市场幅度大涨小回还是整个市场预计到了，如果他不是大涨小回它就变成了爆涨，现在很多的情况还是在国内出现，但现在整个形势不得不让我们看好，因为有些基础层面，无论政府用任何的手段，过去曾经用尽所有的办法，希望房价可以涨慢一点，但是我们看到，当它的力度减弱的时候，往往房价又会追回它应有的价值。

08年房产市场供应或将释放

　　对于供应层面，无论刚性需求，以及投资需求，都在释放，这个供应量在我们过去的05、06年土地还没有自由运用的时候，还没有新的批地的时候，市场确实出现了一个紧缩。我国的经济每年以两位数字GDP发展，这个是硬道理，除非我们看到经济的增长一下子真的是拐点，拐点是什么，拐点跌破两位，或者是我们说它是一个低水平发展的话，没有新的东西支撑我们的房价。

房产市场流动资金过剩

　　第三个我们现在的热钱，政府懂得过去日本的失败是他们没有能力控制货币，而我们现在很懂，组织它进，并不代表我们自己内部没有膨胀，其实内部的资金也在释放，包括我们自己各个行业，因为有经济的发展，所以它自身就有膨胀的力度。不让它出，更加能稳定它的房价、所有的经济，所以我说了，未来的热钱，我指的不光光是外资进来，更多是指在市场上，为什么我们要不断增加银行的储备金就是热钱太多。为什么现在它用的方法都是卡住我们国内自己本身的老百姓资金流通就已经是够手段了，所以热钱还是很多。

人民币还未到升值阶段

　　最后一点，我们现在不得不认同的是汇率上涨，你什么不买都可以，但是你可以在外面贷款，贷外币，套成人民币，放在我国自然会升值，现在我们说这是地球人都知道的事情。最近美元贬值，其实过去两年美元贬值，人民币也在贬值，因为它对欧洲所有的货币都在贬值。那么有了这个基础上，最近才是进入新的一轮，在美金对欧洲货币反弹的过程里边，人民币才开始有了升值的可能。所以人民币还没有进入真正升值的周期，距离我们蔡老师所说的，如果再增长10%大家就要小心，我想说，我个人站在最前线，我没有办法找到任何一个点去改变。第一季度还是会受制于一些货币政策，但是对于明年第二季度开始，我个人对于房价来说，我还是保持一个乐观的看法。

来自:汉宇地产