面粉价格稳定了，面包还会再贵吗？

　　国家宏观调控政策在土地市场的影响已经逐渐显现出来，首先是1月19日温家宝总理第四次召开国务院全体会议，指出2010年一季度重点抓好六项工作，其中再次提到促进房地产市场平稳健康发展的要求，这也是国家最高管理层在过去两个月的时间里第六次对房地产行业提出具体要求。国家层面对房地产行业发展动向的高度重视不容小觑。接着作为全国重点关注的一线城市上海又向闲置土地举起了调控的大旗。其实，早在去年12月23日，国土部通报的18宗挂牌督办闲置土地中位于上海金山以及闵行的两幅土地就被点了名。如果上海在闲置土地清查方面再没有具体措施，必然会承受来自中央的巨大压力。所以在1月20日，上海规划和国土资源管理局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》，拉开自2004年土地公开出让以来第一次全面清理土地市场的序幕。此次土地清查，被业内普遍认为是“动真格”的一次行动。因为公告要求凡是依法取得经营性用地和工业用地，没有按相关规定按时开工的开发项目均应到土地所在的区县规划和土地管理局进行登记，并说明未开工原因。凡未作登记，闲置土地满2年，且没有说明闲置原因的，上海将依法无偿收回土地使用权，并注销土地登记。这其实是一次上海全部土地家底的大调查。这次土地大调查不仅全部囊括2004年之后招拍挂公开出让的土地，而且还把“历史不清”的2004年之前以“划拨”形式出让的土地也涵盖在了登记范围之内，而这批土地正是上海隐形沉淀土地中占据重要份额的一部分。

　　全国房地产市场宏观调控的雷声大与上海房地产市场宏观调控的“动真格”结合在一起，向开发商传递了一个明确的信息：现在和未来土地拍卖时若再抱着拍下来再说，不能开发先捂着的买地思路已经行不通了，用合适的价格买地、不囤地及时开发才是正道。这种认识也迅速的反馈到现在的土地拍卖市场中。1月20日，曾经被看作热门地块并且前期经过重点推介的宝山淞南镇长江西路南侧388号地块被保利置业集团有限公司以6.18亿元拿下地块，楼板价格8985元/平方米，土地超出底价62.8%。拍卖现场十分冷清，仅有三家地产商报名参与拍卖。虽然1月20日其它地块拍卖也出现地价相比起始价格翻倍现象，但已经难见之前动辄超出底价三倍以上的疯狂场景。比如嘉定区外冈老镇政府地块，楼板价4528.7元/平方米，超出底价172%。松江环城路二号地块，折合楼板价8022元/平方米，超出底价141%。


　　根据汉宇地产研究部门掌握的房地产开发成本费用清单，从上述三块地块拍卖价格来看，即使位置最好的位于中外环的淞南地块，楼板价加必要的开发成本仅约14000元/平方米，即使加上开发商20%的利润售价也不过17000元/平方米。而目前宝山淞南周边一手新盘和欣国际花园售价已经高达23000元/平方米、盛世宝邸更是达到了25000元/平方米，即使以目前周边老公房淞南新村的市场价格也达到14000～15000元/平方米。所以该楼盘建成可以预知的利润空间是非常巨大的。但是，反过来看，如果该楼盘在市场低迷时期按照20%的利润低价开盘，该楼盘开发商依然可以获取较高利润，但该楼盘的售价对周边楼盘的价格影响却是巨大的。而翻阅一下历史数据，我们发现欣国际花园、盛世宝邸在09年1月份销售价格只有12000～13000元/平方米，那么即使按照本案17000元/平方米的价格销售，这两个楼盘的利润空间依然比本案要大很多。所以，土地市场的价格稳定为住宅销售的价格下行打开了空间。如果说2009年地王频出的时代是面粉贵于面包，那么现在面粉的价格稳定了，未来面包还会再贵吗？

来自：汉宇地产