中国住宅结构改变正当时

　　每个时代都有其特有的顺应经济的住宅结构，从上世纪改革开放初期，市场经济萌芽“公房转私”的每户40平方米的两室或三室房（当时的社会经济制约了厅的功能，人口使得一般人家一房多为上选，厅几乎是奢侈），到2000年众多开发商顺应形势把主力户型定为125～135平方米，经济的发展和人们对住宅功能的延伸和多种需求，使得住宅结构越发丰富。

　　值得回味的是当年衡量房子的单位是“户”，而现在已经换成“套”了。“户”是按人口来算的，起源于福利分房的政策，事实上任何事物一旦以人口来计算，那就代表着金贵，一如困难时期供给的粮油副食品。曾几何时“套房”成了几代人为之奋斗和追求的梦想，一个“套”字，给人以宽敞的空间和舒适的遐想，配置齐全的厅、室、卫、厨、阳台就是“套房”，如果再能有主卧、客卧简直就是奢侈。

　　2009年上海房地局公布过一组数据：按户籍人口计算，上海城镇人均住宅建设面积达到了33平方米左右，人均每年增加超过1个平方米。从上世纪80年代初期，中国启动了住房制度改革，人均建筑面积不足8平米到如今人均建筑面积到达33平方米，已经获得了长足进步。

　　令人深思的是，从上世纪50年代到现在，中国人的需求、家庭结构发生了非常大的变化，而住宅结构却没有跟上时代的脚步。除了各别开发商致力于对产品户型的长期研究外，市面上大多数产品都还是如一的复制。目前，中国成长性家庭成为了市场的主要力量，随着这类购房者消费的理性带来住宅的合理化，使得中小户型将成为未来的发展主流。但如何设计中小户型，尤其是小户型，包括空间实用性及全功能性，却再无深入探讨。目前市场上所见的小户型利用率并不高，多数只是玩“小户型”的定义，把面积小的一房一厅，甚至是一些“边角房”称为“小户型”，而一些开发商做出的“一房二厅”看似增大了利用率，却在采光、格局、实用等问题上漏洞百出。无论从市场需求还是国情考虑，中国住宅结构调整已经刻不容缓。

　　另一方面，住宅结构并不完全由市场说了算，国家政策更具有导向性。正如70/90政策和保障性住宅就是这一问题的例证。宏观调控往往会改变房地产行业和其开发产品的游戏规则。并非开发商总能建造利于销售盈利的户型，政策性住房的供应同样会改变房地产行业主流产品的结构。根据《经济适用房管理办法》规定，经济适用房单套面积标准为≤70平方米，这个游戏规则的变化，将影响到整个行业和产品。

　　目前，无论是宏观看，国家稳步推行住房保障制度3年内解决1540万住房困难人群住房问题，还是微观的上海已经开展的保障性住房申请工作，都是一个明显的信号：保障住房问题已经成为政府工作的重中之重。这样的大势下，惟有改变住宅结构，把握主流方向，中国房地产行业和整个市场才能更全面、更健康的成长和发展下去。

来自:汉宇地产