经适房渐行渐近，老公房价值回归

来自:汉宇地产

　　12月11日，闵行、徐汇两区经济适用房“政策咨询周”开始启动，据了解从政策咨询开始的第一天，每天前来咨询的居民均超过千人。这些居民中不仅有符合条件的居住在闵行、徐汇的居民，还有不符合条件的甚至是居住在其它区域的居民。一时间，经济适用房相关政策成为社会关注的一项重大事件，其实施和推广的进程也牵动着业内开发商甚至房地产经纪企业的目光。 

　　在经纪适用房进入规划建设阶段的2008年，不少开发商和业内人士都担忧经济适用房大规模建设，对商品住宅市场特别是集中在外环附近的八大经济适用房基地周边的新房、二手房会有很大的冲击。目前经济适用房的定价标准似乎也为此观点提供了强力的支撑。比如位于松江泗泾的徐汇区经济适用房“新凯家园”基准价格仅为4800元/平米，而与之相距不足2公里的金港花园二期成交均价在8700～9800元/平米，从单价方面来看新凯家园的基准价格只是周边普通住宅的5折，但是如果再参考房型面积之后的总价悬殊更加明显。以两房为例，在“新凯家园”两房面积约为65平米，总价在31万左右；而金港花园二期最小的2房面积为90平米，即使用9000元/平米计算，总价也在81万左右。经济适用房总价仅为周边普通商品住宅总价的不到四成。而以低成本为重要特征的经济适用房保持低价并不是以质量差为基础的。据“新凯家园”开发建设企业上海城投置地(集团)有限公司介绍：经济适用房的建设确保“经济、适用”，比如普通商品房外立面面砖成本每平方米需60-70元，而“新凯”的经适房则严格控制在每平方米30元以内。此外，普通商品房营造景观的成本每平方米需80-120元，但“新凯”的经适房不造奢侈的坡景、水景，将每平方米景观成本控制在30元-40元。那么，质量与普通商品房相差无异，品质比普通商品住宅略逊一筹的经济适用房凭借低单价、超低总价的综合优势是否会对周边一二手新盘造成巨大的价格压力呢？

　　汉宇地产市场部经过长期研究分析，认为经济适用房对周边新盘和二手房短时间的价格影响非常有限。从市场供应方面来看，经济适用房的上市并没有为当地的商品住宅市场增加供应。首先看土地领域，由于经济适用房土地使用是由政府指定，所以对于经济适用房所处板块，用于商品住宅开发的土地并不是增加了而是减少了。也就是说这些板块和区域，经济适用房用地越多，用于开发商品住宅的土地越少。而现在来看，目前的八大经济适用房基地，基本上都是最近一段时间的商品住宅开发销售热点区域，甚至是别墅集中区域，商品住宅用地本来就非常紧张，如果不是由于经济适用房用地在前几年就已经划定的话，相信每增加一块经济适用房用地周边商品住宅用地的稀缺性就又增长几分，其价格也会相应上涨。其次看房源供应体系，经济适用房房源供应和使用在未来很长一段时间内依然会是内部闭循环的操作方式。经济适用房在5年内转让的不论是何原因，最终住房保障机构都需要进行回购，而只有取得房地产权利证5年以上且原住房保障机构不予回购的，房地产权利人才可向他人转让，其经济适用房也才能转变为商品住宅。也就是说至少在5年之内，经济适用房供应不会与商品住宅处于同一市场空间。

　　从需求方面来看：进入经济适用房的这部分购房需求即使申请不到经济适用房，也不可能在这些经济适用房所在地购买商品住宅。按照经济适用房的申请标准：申请人家庭人均月可支配收入低于2300元，人均财产7万元以下。按照两口之家购买两房，上述松江泗泾金港花园二期最小的两房总价81万，首付就需要16万。即使这样的家庭能够通过向亲朋好友借款凑够首付，按照公积金30年贷款优惠利率每月还款3000元也是家庭两位成员总收入无法正常承担的。所以，这部分需求对于商品住宅来说是一种没有支付能力的无效需求，这种需求在商品住宅领域的减少也不会影响当地商品住宅市场的整体需求。由此可以得到结论：经济适用房在供应和需求两个方面都不会对经济适用房基地周边的商品住宅在短时间内产生任何影响。

　　那么，在全市整个商品住宅市场中，哪个领域受到的影响最大呢？汉宇地产市场部认为恰恰是市中心的老公房租售市场影响最大。

　　根据汉宇地产的统计，外环以内老公房的租金水平较高，一般一室户已经达到了1200～1500元/月，两室户更是超过了2000元/月。当部分低收入家庭申请到经济适用房并入住后，为了增加收入支付贷款会将原来住房出租。以“新凯家园”两房面积约为65平米，总价在31万左右为例，首付两成后按照公积金最高额度贷款月还款仅为1200元。月度贷款支出与原房屋出租后收入相抵，中低收入居民购买经济适用房后生活质量不会出现实质性下降，这也是相关部门最希望看到的。而随着经济适应房在全市的推广，市区老公房租赁房源会明显增加，这不仅能够解决目前市中心老公房租赁市场供不应求的局面，老公房的租金也会随着房源供应的增多而持续稳定。由于近期低端住宅租金上涨明显，市场中对老公房的投资、投机氛围逐渐浓郁。而随着经济适用房实际入住的增多，市区老公房租赁供应的增加造成的租金的稳定，对老公房投资投机的行为也可以得到有效遏制。所以经济适用房的推广，不仅能够满足中低收入家庭居住的基本需要，还可以对商品住宅市场，特别是市区老公房租赁市场起到有效的调节作用。