宏观调控环境下改善型需求购买力凸显

　　如果将市场需求分为自住刚性需求、改善型需求和高端奢侈性需求，那么在宏观调控政策重压下，哪种需求萎缩的会比较严重？对于这个问题，不论是房地产业内人士还是关注房地产行业的业外人士或许都会不假思索的回答“肯定是改善型需求萎缩最为严重！”

　　然而，事实却并如此。这就像是在股票市场大多数人对大势的判断是错误的一样，在房地产市场我们以成交的总价进行简单的区分，以总价在120万元以下的为自住刚性需求；总价在120～300万元的为改善型需求，总价300万以上的为高端奢侈性需求，来看2009年全年和2010年1、2月的全市二手房市场的成交。我们惊奇的发现刚性需求从09年的54.97%下跌到目前的49.53%的同时，改善型性需求却从40.7%提升至了43.4%。虽然今年1、2月份二手房市场连续两个月出现环比超过50%的跌幅，但是在刚性需求、改善型需求和高端奢侈性需求的相对比例中，改善型需求不跌反升！

　　这无疑颠覆了我们传统的思维方式，一般观点认为：刚性需求由于对居住需求急迫、可选择空间小，所以对市场的波动应该不敏感。而反观改善型需求，由于居住需求改变并不是那么急迫，而且改善过程周期会比较长，更容易根据市场的变化调整自己的置业计划，所以会是受市场波动最明显的一个群体。但是，这样的一个事实在2009年末到2010年初的一段时间里却发生了质的变化。首先我们来看看，2009年11月份，二手房创的新高达到32432套，但是120万以下的物业成交比例为61.96%。可以看到，由于税费等优惠政策即将到期，市场出现了严重的恐慌性“抢购”房屋的风潮。这一时期虽然持续较短，但却已经大大的透支了刚性需求。所以，在2010年前两个月刚性需求显得有些“乏力”。而在去年8、9月份，对于改善型需求来说信贷政策已经收紧。虽然当时的收紧程度与目前不可同日而语，但经过将近半年的政策“消化期”，支付能力更强的改善型需求已经逐步消化了信贷政策的不利因素，所以表现的相对更加稳定。

　　可以预期，随着3月份楼市传统旺季的到来，区别于往年的刚性需求或会率先发力，带领目前已经跌入冰点以下的上海楼市恢复到正常市场水平。

来自：汉宇地产