银行房贷细则引发楼市忧虑

　　据悉，中国银行已于上周下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。并全面停止了与中介的二手房合作。与此同时，建设银行、兴业银行、中信银行等多家银行也已经进一步严格了房贷审批程序，在首付比例、购房面积、信用记录等方面设置了诸多门槛。

　　中行房贷细则一经出台，再加上上个月上海商品房成交骤然回落，增加了业内对于今年上海楼市的担忧。

 　　基于2009年的楼市成交量急剧膨胀和房价快速上涨，2010年元旦前后，相关政府部门先后出台的对于打压投资性购房、抑制房价快速上涨、收紧土地监管阀门的一系列调控政策。这些政策的出台已经使楼市预期产生了较大变化，1月份上海一、二手房成交量下降都超过50%，市场上也出现了越来越多看空今年楼市的声音。
 
　　实际上，各大商业银行在农历春节前调整房贷优惠细则，主要还是要控制前段时间房贷规模快速扩张的势头，将银行金融风险控制在一定范围内，但这在客观上的确会对当前扑朔迷离的楼市形成一定抑制作用。不过，商业银行的房贷细则调整一定会与央行和银监会信贷政策相一致，所以后续还有可能会根据市场的变化进行微调。

　　 年前大家都忙于过节，市场以观望为主。根据汉宇地产分行抽样调查数据反馈，客户对房贷7折的优惠变化并无明显反应。由于政策出台后市场会有一段真空期，加上农历新年将至，大多数购房者在年后才会关注房价。并且不是所有的商业银行都取消了7折利率，对象也不针对所有购房者，所以还未形成关门之势。

　　 汉宇地产市场部分析人士认为，现在是交易淡季，供需都在低位徘徊，银行此时出台相关细则，宛如冰天雪地里的一盆冷水，对于市场的波及力度不会很大，具体对楼市的影响也还未显现。不过，在春节之后，随着交易又开始活跃，这种影响会开始显现，由于各家银行对于房贷的审批严格限制，二手房贷审批通过的周期大幅延长，对于签约和交易过户都会有影响，成交的速率会降下来。如果各家银行都一致收紧房贷优惠，对于二手房成交量肯定会形成负面影响，但影响的程度还要看春节之后有没有新的变化。总体来说，今年的成交量会有所回落但幅度不会太大。

　　 然而，对于购房者来说，投资购房者应该是首当其冲，但此次银行房贷新细则只是其一。打压楼市投资投机，这一点在政府今年相关调控政策中已经非常明确。审批过程更加严格、首付要求提高、利率优惠调整到8.5折，这都增加了投资性购房的购买门槛和购买成本，并且对投资型购房者也会产生心理上的压力。

　　 值得注意的是，新的房贷细则出台更多地会对二套房尤其是改善型购房者造成实际影响，贷款利率优惠减少和对首付比例加高门槛，这都会增加这部分改善型购房者的购房负担，尤其是在房价上涨之后，一部分购房者可能会无力承担而取消或推迟换房计划。不过，银行房贷细则调整对于首次购房者不会有太多影响。

来自：汉宇地产